Mis en place en février pour soutenir la construction de logements neufs et renforcer l’offre locative en France, le dispositif Jeanbrun affiche, après un peu plus de six mois, des résultats nettement inférieurs aux attentes. Les professionnels de l’immobilier mettent notamment en cause sa complexité et des conditions d’accès jugées particulièrement contraignantes.
Des ventes de logements neufs loin des objectifs annoncés
Le dispositif Jeanbrun, qui porte le nom de l’actuel ministre du logement, devait contribuer à relancer un marché immobilier neuf fragilisé par plusieurs années de ralentissement.
L’objectif évoqué pour 2026 était d’atteindre 50 000 réservations de logements neufs. Or, au début du mois de septembre, moins de 10 000 ventes auraient été réalisées selon les données circulant parmi les promoteurs immobiliers. Le gouvernement ne communique toutefois pas de bilan chiffré précis.
« Le ministre tenterait même de dissocier son nom de ce dispositif d’investissement locatif… », glisse un promoteur.
Malgré ces débuts difficiles, certains professionnels considèrent que l’existence même d’un nouveau mécanisme fiscal constitue une avancée pour un secteur en quête de solutions.
« Ce régime a tout de même le mérite d’exister : nous demandions un dispositif et nous l’avons eu », souligne ainsi le dirigeant d’un réseau d’agences immobilières.
Chez Maslow, spécialiste de l’investissement locatif, le dispositif représente déjà une partie des opérations réalisées. « Les réservations en Jeanbrun représentent 10 % de notre activité », indique son directeur délégué, Pierre-Emmanuel Jus.
Une rentabilité qui peut dépasser 5 % dans certaines villes
Le mécanisme peut néanmoins présenter un intérêt financier dans certaines zones urbaines. C’est notamment le cas dans les quartiers où les prix d’acquisition restent relativement accessibles tandis que les loyers pratiqués sur le marché se situent à proximité des plafonds autorisés.
Dans ces conditions, la rentabilité locative brute peut dépasser 5 %.
Le dispositif présente également l’avantage d’être accessible sur l’ensemble du territoire français. Les plafonds de loyers et les conditions de ressources imposées aux locataires varient cependant selon la localisation du logement.
Cette modulation géographique vise à tenir compte des différences importantes entre les marchés immobiliers français, notamment entre les grandes métropoles, les zones tendues et les territoires où la pression locative est moins forte.
Une fiscalité fondée sur l’amortissement du logement
Un fonctionnement différent du Pinel et du Denormandie
L’une des principales difficultés du dispositif Jeanbrun réside dans son fonctionnement fiscal, moins immédiatement lisible pour les particuliers que les anciens mécanismes d’investissement locatif.
Contrairement aux dispositifs Pinel ou Denormandie, l’avantage accordé ne prend pas la forme d’une réduction directe de l’impôt sur le revenu.
Il repose sur l’amortissement du prix du logement. Chaque année, une partie de la valeur d’acquisition du bien peut ainsi être déduite des revenus fonciers imposables. Cette déduction permet de réduire la base sur laquelle l’investisseur est imposé.
Pour utiliser ce mécanisme, le propriétaire doit déclarer ses revenus fonciers au régime réel. Il ne peut donc pas rester sous le régime du microfoncier, plus simple sur le plan administratif mais qui ne permet pas de bénéficier de ce type de déduction.
Un avantage fiscal encadré par plusieurs plafonds
L’amortissement est calculé à un taux compris entre 3,5 % et 4,5 % sur 80 % du prix d’acquisition du logement. La déduction est plafonnée à 12 000 euros par an et par foyer fiscal.
Le taux maximal de 4,5 % est réservé aux logements proposés dans le cadre d’une location sociale ou très sociale.
À ces règles fiscales s’ajoutent plusieurs conditions portant notamment sur le niveau des loyers et les ressources des occupants.
« De plus, tout est plafonné : les ressources des locataires, les loyers… les conditions sont très restrictives », regrette Nicolas Message, avocat.
La complexité freine l’adoption du dispositif Jeanbrun
Pour les professionnels de l’investissement locatif, cette accumulation de critères constitue l’un des principaux obstacles au développement du régime.
Les particuliers doivent non seulement évaluer le prix d’achat et le rendement potentiel du logement, mais également intégrer les plafonds de loyers, les ressources du locataire, le régime fiscal applicable et le calcul de l’amortissement.
Cette architecture contraste avec les anciens dispositifs reposant sur une réduction d’impôt plus facilement identifiable par les investisseurs.
Face aux résultats enregistrés depuis février, des pistes d’amélioration sont désormais étudiées afin de rendre le dispositif plus accessible et potentiellement plus attractif.
Après ses premiers mois d’existence, le Jeanbrun apparaît ainsi comme un mécanisme susceptible d’offrir une rentabilité intéressante dans certains marchés locaux, mais dont la complexité et les nombreuses restrictions limitent encore l’adoption à grande échelle par les investisseurs particuliers.
